Din ce în ce mai populare în rândul seniorilor, vânzările de rente viagere nu sunt o vânzare clasică. Dacă această formulă vă interesează, iată punctele cheie.
Renta viageră este un contract prin care o persoană își vinde bunurile imobiliare alteia, la plata unui preț care este în general defalcat între un capital (buchetul), plătit vânzătorului la momentul semnării actului de vânzare și un rentă lunară care i se plătește până la moartea sa. Când se întâmplă acest lucru, cumpărătorul își recapătă automat proprietatea deplină asupra proprietății, fără taxe sau impozitare.
Simplu în aparență, acest mecanism necesită totuși un anumit număr de observații, pe care este mai bine să le țineți cont înainte de a contacta un specialist pentru a le încredința proprietatea lor.
O soluție pentru îmbătrânirea acasă
Principalul interes al rentei viagere este de a permite vânzătorului să îmbătrânească acasă.
Pe toata durata platii rentei are posibilitatea de a locui in continuare in proprietate, daca aceasta este resedinta sa principala, pentru care isi va fi rezervat uzufructul sau un drept de folosinta. si locuinta. Această formulă este aleasă în aproape 70% din cazuri. Vorbim apoi de o rentă viageră ocupată.
Dar, de asemenea, îi permite să-și crească veniturile și astfel să-și monetizeze capitalul imobiliar, care a crescut în timp. Primirea unei rente viagere lunare constituie, de asemenea, pentru 31% dintre vânzători, sprijin financiar care le permite să-și satisfacă nevoile zilnice, conform barometrului anual de rentă viageră Renée Costes 2025 (Renée Costes fiind unul dintre principalii jucători ai sectorului).
Mai marginal, în 20% din cazuri, ei efectuează această operațiune pentru a câștiga confortul vieții și pentru a putea finanța mai multe activități de agrement (călătorii, restaurante, ieșiri).
Vânzarea rentei viagere se poate referi și la o altă proprietate decât reședința principală. Cumpărătorul intră apoi în posesia proprietății la semnarea vânzării, din nou în schimbul unui buchet și a unei anuități. Această așa-numită rentă viageră gratuită prezintă un interes deosebit pentru proprietarii care nu mai doresc să-și facă griji cu privire la gestionarea închirierii locuinței lor, dar doresc să mențină un venit și pentru cumpărătorii cărora băncile nu le împrumută.
Capitalul plătit vânzătorului îi permite, de asemenea, să efectueze lucrări la reședința sa principală sau să facă o donație copiilor sau nepoților săi.
Renta viageră gratuită a reprezentat doar 13% din vânzări în 2024, dar ar fi din ce în ce mai populară.
2 – Această alegere nu penalizează moștenitorii
Contrar credinței populare, vânzările de rente viagere nu sunt apanajul pensionarilor fără moștenitori.
Peste 64% dintre vânzători au copii, care sunt foarte des implicați în operațiune. Pentru 22% dintre vânzători, operațiunea de rentă viageră își propune să elibereze lichidități pentru a anticipa moștenirea acestora prin donații pe parcursul vieții, datorită buchetului. Copiii sau nepoții lor pot primi astfel o sumă pe care, prin reduceri legale, vor plăti puțin sau deloc impozit pe cadouri și nici impozit pe moștenire.
Nici tovarășul supraviețuitor nu este rănit, dimpotrivă. De fapt, este posibil să se prevadă în contract o clauză de revenire a pensiei către un beneficiar desemnat (soț, partener de parteneriat civil, partener). La decesul vanzatorului, renta va continua sa fie platita acestuia din urma, pana cand acesta la randul sau moare.11% dintre vanzatorii de rente viagere spun ca aleg aceasta tranzactie cu active pentru a asigura securitatea partenerului de viata.
3 – Boala nu este o contraindicație
Proprietarul poate avea o sănătate precară în momentul vânzării, atâta timp cât moartea sa nu este previzibilă în viitorul apropiat. Contractul de rentă viageră, pentru a fi valabil, trebuie să se întemeieze de fapt pe un eveniment incert (art. 1108 cod civil). Cumpărătorul nu trebuie să cunoască în prealabil data sau perioada la care va înceta obligația sa de a plăti anuitatea planificată. Caracterul aleatoriu al rentei viagere trebuie să existe în momentul încheierii contractului (cas. civ. 3e din 4.7.07, n° 06-14.122).
În practică, cumpărătorul nu trebuie să fi avut cunoștință de o boală de care suferea vânzătorul la momentul semnării actului de vânzare (cass. civ. 3e din 2.2.00, n° 98-10.714 și cass. civ. Ve din 6.4.96, n° 93-i 9.661).
De asemenea, dacă vânzătorul decedează în termen de 20 de zile de la semnarea contractului, se consideră că evenimentul a fost previzibil și că vânzarea nu este valabilă (art. 1975 cod civil și cass. civ. 3e din 10.11.92, n° 90-21.417).
Pe de altă parte, vârsta mare a unui vânzător nu elimină în sine noțiunea de pericol. Același lucru este valabil și dacă vânzătorul știe că este foarte bolnav (cas. civ. 3 din 18.1.23, n° 21-24.862).
4 – Prețul de vânzare trebuie să fie corect
Vanzatorul poate primi un capital (buchetul) si o anuitate, sau doar o anuitate, buchetul nefiind obligatoriu. Acest lucru este stabilit în mod liber de către părți.
Suma sa reprezintă în general între 10 și 30% din valoarea totală a proprietății.
În ceea ce privește anuitatea, aceasta este incertă, deoarece depinde de durata de viață a vânzătorului. Cu toate acestea, cuantumul acestuia este estimat pe baza mai multor criterii. Dintre acestea, vârsta și speranța de viață a vânzătorului, prin aplicarea tabelelor de mortalitate sau a baremului determinat de practica notarială, valoarea proprietății și chiriile pe care vânzătorul le-ar putea primi dacă locuința ar fi închiriată.
Atunci când proprietatea este vândută ca rentă viageră ocupată, la prețul de vânzare trebuie aplicată o reducere reprezentativă a dreptului de folosință și de locuire suportată de cumpărător până la decesul vânzătorului (cass. civ. 3e din 10.10.12, n° 11-11.069).
Prețul de vânzare, care rezultă din adăugarea buchetului și a capitalului reprezentativ al anuității efective (mai puțin reducerea pentru ocupare, dacă este cazul), este fixat liber între cumpărător și vânzător. Dar nu trebuie să fie mai mică decât valoarea de piață a proprietății la momentul vânzării. Dacă acesta este cazul și vânzătorul „a fost vătămat cu mai mult de șapte douăsprezece părți din prețul“ imobilului, acesta poate solicita rezilierea vânzării, adică anularea acesteia, pentru vătămare (art. 1674 cod civil). El sau beneficiarii săi (copii, de exemplu) au la dispoziție 5 ani pentru a întreprinde această acțiune în instanță.
5 – O sumă prea mică poate alerta autoritățile fiscale
Vânzările de rente viagere pot fi supuse controlului administrației fiscale.
Printre punctele de natură să-l alerteze, un preț prea mic, menit să beneficieze o persoană dragă, poate duce la reclasificarea operațiunii ca donație deghizată, pe bază de abuz de drept (art. L 64 din cartea procedurilor fiscale).
Amintiți-vă că această noțiune permite autorităților fiscale să reclasifice acte cu caracter fictiv sau care nu ar fi putut fi inspirate din alt motiv decât cel de sustragere sau atenuare a taxelor fiscale pe care persoana în cauză, dacă aceste acte nu ar fi fost adoptate sau efectuate, ar fi suportat în mod normal [...].
În practică, pentru a-și efectua controlul, administrația fiscală se bazează pe anumiți indici: valoarea anuității este anormal de scăzută în raport cu valoarea proprietății; vânzătorul nu a luat niciuna dintre garanțiile obișnuite pentru a asigura plata anuității de către cumpărător; există o relație între vânzător și cumpărător; nu a fost plătit niciun buchet etc.
6 – Pensia este reevaluată în mod regulat
Renta viageră este considerată o datorie de întreținere.
Pentru a păstra puterea de cumpărare a vânzătorului, aceasta este deci neapărat indexată, astfel încât să fie reevaluată la termene regulate.
În mod excepțional, chiria poate fi revizuită în scădere, în special în caz de deflație, adică o scădere generală și continuă a prețurilor.
Este recomandabil să se introducă o clauză de indexare în actul de vânzare care să permită revizuirea automată a cuantumului anuității.
În ceea ce privește indicele de referință, întrucât este un contract civil, părțile sunt libere să aleagă. Este posibil să se utilizeze indicele prețurilor de consum (IPC) publicat de INSEE, indicele costurilor pentru construcția clădirilor rezidențiale (ICC) sau indicele de referință al chiriei locuințelor (IRL). Indicele prețurilor de consum publicat de INSEE este cel mai frecvent ales, deoarece este cel mai sensibil la inflație.
În cazul în care părțile nu au prevăzut un indice specific, se aplică un sistem de indexare juridică. Legea impune o revizuire minimă a pensiei la 1 ianuarie, prin aplicarea ratei de majorare publicate în fiecare an prin ordin al Ministerului Bugetului (+2,1% pentru pensiile plătite în 2025). Același lucru este valabil și dacă aplicarea indexării convenționale dă un rezultat mai mic. În cazul în care cumpărătorul refuză această reevaluare, vânzătorul poate utiliza clauza de reziliere, ca pentru o plată implicită. Și, dacă vânzătorul nu a solicitat niciodată indexarea anuității de câțiva ani, indiferent de motiv, aceasta nu îi stinge dreptul de a se prevala de aceasta (cas. civ. lre din 5.12.06, n° 03-15.414).
7 – Plata anuității poate fi asigurată
Pentru a asigura plata efectivă a anuității convenite, vânzătorul trebuie să includă o clauză de reziliere în actul de vânzare. Aceasta permite anularea automată a contractului în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către o parte.
De exemplu, în cazul neplății unui singur termen al anuității, la o lună de la emiterea unui ordin de plată. Clauza de reziliere „șterge“ contractul. Parcă n-ar fi existat niciodată. Vânzătorul își recuperează proprietatea și cumpărătorul, toate sumele pe care le-a plătit deja, buchet inclus (cas. civ. 2 din 13.7.06, n° 05-17.359).
Dar contractul poate prevedea, de asemenea, că anuitățile deja plătite vânzătorului vor rămâne la acesta drept compensație. De asemenea, poate prevedea că anuitățile datorate și neplătite până la rezilierea contractului trebuie plătite vânzătorului de către cumpărătorul neîndeplinit de obligație (cass. civ. 3e din 14.9.23, n° 22-13.209). Vă rugăm să rețineți că clauza nu poate fi implementată dacă cumpărătorul este o companie care face obiectul unor proceduri colective (salvgardare, reorganizare sau lichidare).
8 – Taxele grele revin cumpărătorului
O vânzare de rentă viageră permite vânzătorului să-și reducă semnificativ costurile (costurile de întreținere a proprietății și taxele). Repartizarea acestora între vânzător și cumpărător este în principiu organizată în actul de vânzare.
În lipsa oricăror detalii în contract, în cazul unei rente viagere ocupate, vânzătorul își asumă costurile curente ale locuinței: facturile la energie, întreținerea, reparațiile, taxa pe locuință (dacă nu este reședința sa principală), taxa de eliminare a deșeurilor menajere (TEOM) etc. Cu toate acestea, reparațiile majore sunt responsabilitatea exclusivă a cumpărătorului. Tot el este cel care plăteşte impozitul pe proprietate.
Pentru o rentă viageră gratuită, vânzătorul nu are taxe sau taxe de plătit. Cumpărătorul își asumă singur toate costurile, inclusiv impozitul pe proprietate și impozitul pe locuințe, dacă este cazul.
9 – Renta viageră poate fi modificată
Anumite evenimente pot perturba cursul vieții.
Moartea cumpărătorului înaintea vânzătorului de exemplu. Proprietatea își integrează apoi bunurile succesorale. Moștenitorii săi vor trebui să continue plata rentei în aceleași condiții ca și defunctul. Au aceleași obligații în ceea ce privește distribuirea taxelor.
Cumpărătorul poate decide, de asemenea, să revinde proprietatea. Vânzătorul inițial nu poate obiecta, dar nimic nu trebuie să se schimbe pentru el: noul cumpărător trebuie să accepte pe deplin condițiile inițiale ale rentei viagere.
Bătrânețea sau boala vânzătorului îl poate determina, de asemenea, să părăsească locul de cazare pentru a rămâne într-o casă de bătrâni. Renunţă apoi la dreptul său de folosinţă şi de locuire, care expiră. Eliberarea anticipată a rentei viagere este ireversibilă, cumpărătorul recâștigând bucuria deplină de cazare. În schimb, contractul de rentă viageră prevede, în general, compensații financiare pentru vânzător, sub forma unei creșteri a rentei, de obicei de aproximativ 30%.
10-Impozitarea este interesantă
De îndată ce contractul este încheiat, vânzarea proprietății este de natură să genereze un câștig de capital. Renta viageră se referă cel mai adesea la reședința principală a vânzătorului și, prin urmare, va fi scutită de impozit. Dacă se referă la a doua casă sau proprietate închiriată, aceasta este impozabilă.
Amintiți-vă că câștigul net de capital imobiliar (după reduceri pentru perioada de deținere) este supus unei taxe forfetare de 19% pentru impozit. La care se adaugă contribuțiile la asigurările sociale, în proporție de 17,2%, sau în total 36,2%. Impozitarea se stabileşte integral pentru anul în care a avut loc vânzarea, indiferent de condiţiile de plată pentru vânzare. Acesta este, așadar, cazul dacă optați pentru o vânzare de rentă viageră, cu plata unei rente viagere, ținând cont de reducerile pentru perioada de deținere, vânzătorul nu mai trebuie să plătească impozit pe venit dacă își vinde proprietatea la cel puțin 22 de ani după ce l-a cumpărat sau l-a primit ca donație sau moștenire. După 30 de ani de detenţie, va fi scutit şi de contribuţiile la asigurările sociale.
În ceea ce privește impozitul pe venit, sarcina fiscală este redusă. De fapt, buchetul primit de vânzător este scutit de impozitul pe venit (IR).
Pe de altă parte, renta viageră este considerată venit impozabil la scara IR progresivă. Cu toate acestea, acest venit beneficiază de o reducere substanțială a impozitului, care depinde de vârsta vânzătorului la momentul primei plăți a anuității. Rata acestei reduceri este:
– 30% pentru o primă plată sub 50;
– 50% pentru o primă plată de la 50 la 59 de ani;
– 60% pentru o primă plată de la 60 la 69 de ani;
– 70% pentru o primă plată de peste 69 de ani.
Pentru un vânzător de 75 de ani care a primit prima pensie după vârsta de 69 de ani, pentru o sumă anuală de 9.000 €, baza IR este redusă la 2.700 €.
Pentru un cuplu căsătorit sau în parteneriat civil, se ia în considerare vârsta celui mai mare dintre cei doi.
Reducerea de 10% pentru cheltuielile profesionale nu este aplicabilă.
Vânzarea unei rente viagere permite, de asemenea, vânzătorului să reducă baza impozitului pe averea imobiliară (IFI). Proprietatea vândută ca rentă viageră face de fapt parte din activele sale. Numai valoarea dreptului său de folosință și de locuire este impozabilă, iar aceasta este egală cu 60% din valoarea uzufructului. Cumpărătorul declară IFI valoarea proprietății goale asupra proprietății. Când este și moștenitorul legal al vânzătorului, regulile se schimbă și proprietatea părăsește complet baza IFI pentru vânzător. Cumpărătorul este apoi impozitat pe valoarea totală a proprietății.
Solutia este aceeasi si in cazul unei rente viagere gratuite.